Het nieuwe NRVT taxatierapport komt te laat

Per 1 juli 2021 wordt het nieuwe NRVT taxatierapport voor woningen verplicht ingevoerd. Uit informatie blijkt dat onze beroepsorganisatie NVM helaas slechts voor circa 13% invloed heeft gehad bij de totstandkoming ervan. Andere marktpartijen staan aan de grondslag van dit proces om zodoende te komen tot betere, heldere rapporten waarbij meer aandacht is voor duurzaamheid en bouwkundige gebreken.

Daarbij beoogt men ook een taxatierapport te krijgen waarmee een ‘betrouwbare’ dan wel reële marktwaarde wordt vastgesteld. Uit eerder onderzoek van DNB bleek dat meer dan 50% van de huidige rapporten een hogere marktwaarde weergeeft dan de koopsom van de woning. De betrouwbaarheid / integriteit van de taxateur staat op het spel.

Taalgebruik

Wat als eerste opvalt aan het nieuwe rapport is het ‘Jip en Janneke’ taalgebruik. Immers: ook ‘Henk en Ingrid’, laaggeletterden of kopers voor wie Nederlands niet de eerste taal is, moeten het kunnen begrijpen. Ik vraag mij dan direct af hoe deze lezersgroep de aandacht vast kan houden om het 80 bladzijden tellende taxatierapport door te ploeteren van een woning waarvan zij vaak al enkele weken geleden de koopakte hebben getekend. Dit te eenvoudige taalgebruik doet mijns inziens afbreuk aan het niveau van het taxatiewerk. Andere beroepsgroepen bezigen toch ook enigszins hoffelijke taal, laat staan de taal welke gebruikt wordt in bijvoorbeeld wetgeving.

Te laat

Hier komt het eerste bezwaar naar boven: het uitgebreide rapport komt als mosterd na de maaltijd. Er is waarschijnlijk fors overboden (70 procent van de woningen wordt momenteel boven de vraagprijs verkocht), de woning is gekocht (dat wil zeggen de koopakte is getekend), soms is een bouwkundige keuring uitgevoerd. Daarbij moest de koper eerst tal van moeilijk leesbare documenten doorwerken zoals de koopakte, bijlagen zoals het eigendomsbewijs, het bouwkundig rapport en hoera: tot slot nog een document in eenvoudige taal, te laat in het proces. Daarna volgen nog lastig leesbare documenten zoals de hypotheekofferte, hypotheekakte en leveringsakte. Als voorbeeld van onleesbaarheid zou ik artikel 2.2 uit de NVM koopakte willen aanhalen. Dit artikel roept altijd veel vragen op.

Te weinig taxateurs

Zo voorspelbaar het liep toen bleek dat er na 1 januari 2021 te weinig gekwalificeerde energierapporteurs waren voor het opnemen van het nieuwe energielabel, zo voorspelbaar is het dat er op 1 juli 2021 stagnatie gaat ontstaan in het tijdig gereedkomen van de nieuwe taxatierapporten. Er zullen minder bevoegde taxateurs overblijven, er zullen taxateurs zijn die wel bevoegd zijn maar er geen zin meer in hebben. Taxateurs die wel blijven taxeren gaan waarschijnlijk een veel kleiner aantal rapporten afleveren op jaarbasis. Er is immers minstens dubbel zoveel tijd gemoeid met het opnemen en het uitwerken van het nieuwe rapport. Uit recente navraag bleek dat onze eigen NVM organisatie er nog niet over heeft nagedacht dat het wel eens spaak kan lopen na 1 juli.

Wat zal dit gaan betekenen voor de looptijd van het financieringsvoorbehoud als het taxatierapport te laat binnenkomt? En op welk tijdstip in het koopproces wordt straks de taxatieopdracht gegeven? Wat ook niet in het voordeel van de tijd werkt is dat een opdrachtgever voor taxaties (in veel gevallen) binnen 14 dagen zijn opdracht nog kan intrekken. Alleen al om tot een definitieve taxatie-opdracht te komen is een onnodig lang en onzeker proces. Ook het inplannen van een veel uitgebreidere bouwkundige opname verhoogt de doorloopsnelheid niet. Komt het nieuwe rapport niet te laat? En wat als het rapport gebruikt gaat worden voor het nemen van een aankoopbeslissing? Dan komt het altijd te laat, tenzij er in alle rust onderhands gekocht wordt, iets wat een zeldzaamheid is.

Prijzig

Dat een veelvoud aan tijd zal leiden tot een veelvoud aan taxatiekosten is evident. De nieuwsmedia hebben hier al over gerapporteerd. Uiteraard kan de aanwezigheid van een eerder opgemaakt bouwkundig rapport (niet ouder dan 1 jaar) de verwerkingssnelheid en de taxatiekosten gunstig beïnvloeden.

Waardebepaling

Dan tot slot nog het vaststellen van de marktwaarde. Tot nu toe is geen enkel taxatierapport erin geslaagd excessen in het vaststellen de hoogte van de marktwaarde uit te sluiten. Door het selecteren van ‘verkeerde’ referentiepanden is het eenvoudig om op een te hoge of te lage marktwaarde uit te komen. Ondanks het gebruik van modelwaarden komen zelfs bij de taxatie van middenwoningen (waar in de regel meer referenties van zijn) in de praktijk grote verschillen voor.

Dan is er ook een deel van de makelaars, vooral bij woningtaxateurs met geen of weinig eigen verkoopervaring, die uitsluitend hun taxatiewaarden op referentiepanden baseren. Dit kan in de huidige explosieve markt leiden tot (veel) te lage marktwaarden. In mijn ogen is dat net zo fout als te hoog taxeren. De marktwaarde wordt immers niet vastgesteld maar slechts ondersteund door referentiepanden. Uitsluitend wat de taxateur zelf denkt te realiseren aan ‘verkoopopbrengst’ bij goede marketing, bij een gewillige verkoper en koper, etc. is bepalend voor het vaststellen van de marktwaarde, ondersteund door referentiepanden. Dus meer in eerste instantie uitgaan van eigen ‘verkoopkracht en -inzicht’ dan van referentiepanden.

Wat nu te doen?

– Maak het taxatierapport in de toekomst weer gericht op het vaststellen van de marktwaarde, zonder uitgebreide bouwkundige- of energetische paragraaf.
– Stel in plaats daarvan een bouwkundig rapport verplicht bij verkoop, evenals het nieuwe uitgebreide energielabel. De taxateur kan daarna verwijzen en het als bijlage toevoegen.
– Laat het NWWI (dat is het validatie-instituut voor woningtaxaties) je niet meer verplichten om bij het taxeren van recent gebouwde woningen, 100 jaar oude panden als referentie te moeten gebruiken omdat ze in de buurt liggen (dat is appels met peren vergelijken).
– Laat het NWWI niet meer verklaren dat nieuwbouwwoningen (met vrij op naam prijzen) niet meer als referentie gebruikt mogen worden, omdat volgens hun vasthoudende oordeel “de prijs daarvan niet volgens marktwerking tot stand komt”.
– Begin met het in simpel Nederlands vertalen van de NVM-koopakte, om te beginnen met artikel 2.2.
– Stel de leverings- en hypotheekakten van notarissen ook in begrijpelijk Nederlands op, evenals de hypotheekoffertes van banken en geldverstrekkers.
– Laat de makelaars in hun verkoopteksten, presentaties en verkoopproces (nog) meer aandacht geven aan het aspect duurzaamheid, vooral bij oudere woningen.
– Laat de koper zich verplichten binnen één week na het tekenen van de koopakte de taxatie-opdracht te verstrekken om vertraging te voorkomen.
– Verruim de straal van 20 km waarbinnen een woningtaxateur mag taxeren naar minstens 30 kilometer. Immers, bedrijfsmatige taxateurs mogen in heel Nederland taxeren, woningtaxateurs niet.
– Als een verhuurde woning verkocht wordt en leeg en onverhuurd geleverd gaat worden, laat dat het vaststellen van de ‘waarde in verhuurde staat’ achterwege. Met deze waarde wordt wordt uiteindelijk niets gedaan. Des te meer verschillende taxatiewaarden een taxateur vaststelt, des te groter de kans op fouten.

Dit artikel is geschreven door Roland de Ruiter, Register Makelaar en Register Taxateur, lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.
Hij is de oprichter van De Ruiter Makelaarshuis BV in Amersfoort en Utrecht.